7月是租房旺季，只留了个墙皮，王帆的手机也几乎没停过。
王帆是一名从没卖过房的“中介”。大学毕业后校招进入成都链家，墙纸都不带留下来得。好家伙，做了一名租赁经纪人。与许多中介不同的是，这租客真是毫不客气，大部分人做一段时间租赁后，把房子当自己家来拆了。这可把房东苏女士惹急了，要么转为买卖经纪人，当初买这些家具花了自己十几万，要么则离开这个行业，租客为了几千块押金搬走家具，而王帆一直在做租赁。2021年底，怎么算也是自己吃亏。这些家电都是苏女士在国美电器购买的，贝壳租房成立，手机里还有购物记录，王帆转型了一个新身份——“省心租”资管经理。
这其中的变化是：租赁经纪人，这足以证明家具就是她的。当时租客曹女士因为疫情退付，做的还是“中介”工作，苏女士扣了他的押金，把房东和租客撮合成交就行了；资管经理，则是要把房子从房东手上“收过来”，自己运营出租——也就是外界严重的“二房东”。
作为资管经理，王帆要处理的工作主要分三部分：收房、出房和房源日常维护、为租客提供服务。修电器、拿快递、开发票，租客有事都会找王帆。
而对王帆来说，新角色最大的挑战在于和房东谈“空置期”。比如房东给王帆35天“免租期”，如果能在20天内租出去，那么这15天租金就是业务的收益，他的一部分工资也出自这里。另一方面，他必须找到房源质量好，但价格持平甚至略低于市场价“高性价比”房源。因为如果长时间租不出去，就有可能不赚，甚至亏钱。
这是贝壳租房“省心租”的商业模式，也是一套不同于传统二房东的靠租金吃差价赚钱的“打法”。“省心租”是贝壳租房在业务运营上，贝壳省心租摒弃了过去租赁市场二房东吃差价的主流商业模式——恶性低价收房、高价出租。
事实上，二房东挣差价、资金池、租金贷陷阱、恶意竞价收房等，曾经是分散式公寓租赁业务的主流模式，但随着一家家暴雷，一个个监管红线，这个玩法已经跑不通了。贝壳租房则希望，通过与贝壳房产经纪业务（门店和租赁经纪人）的深度协同，通过提升平台能力、管理效率和服务品质，达到整体业务的“微利可持续”。
贝壳为什么选择在此时大举入局，“省心租”的运营模式和盈利逻辑是什么？开展实践情况又如何？
分散式租赁：规模巨大但限制颇多的“蓝海”
根据《2021中国城市租住生活蓝皮书》推算预测，到2030年，我国住房租赁人口约2.6亿，这意味着住房租赁市场整体规模将接近10万亿元。而随着租住市场的增长，租客对房源品质和良好的租住体验的要求也在不断提升。
但在当前我国出租房源中，个人房东散户出租占到了市场租赁房源的90%以上。这种以散户为主的住房租赁市场涉及千家万户，个人二房东转租、租赁合同不规范等乱象难屡禁难止，主管部门监管难度大。
由于房东素质层次不齐、管理缺位等原因，租住个人房东房源很容易使得租客的租住权益收到侵犯。随意缩短租期、随意涨价、克扣租金与押金的“坑”在各类租房纠纷中频繁出现。
根据贝壳研究院调研，高校毕业生在租房前最担心的前三项是“被黑中介及二房东欺骗”、“虚假房源信息多”、“费用不透明”，占比分别达到42%、25%、17%，在租房过程中最担心的是“碰上不好相处、有不良习惯的室友”、“租房中途恶意涨价”以及“出现纠纷后，所签订合同无法保障自身权益”，占比分别达到35%、21%、20%。
对逐步成为租赁市场主力人群90后、00后租客群体来说，市场上专业服务的欠缺使得他们对于租赁产品和服务的品质需求难以满足。
而对于业主来说，出租房屋同样意味着耗时耗力，对市场行情波动不了解，与租客沟通、带看等耗费大量时间。在出租过程中，出租慢、租金没保障、租后不省心等诸多问题始终存在。
如何使得房东与租客走出“两头困境”？在今年全国高校毕业生规模预计1076万人，规模和增量均创历史新高的现状下，如何解决好这些身居大城市的青年力量的租住问题？
保障性租赁住房，是一个重要答案。我们看到，从去年开始中央到地方大量出台相关政策、指标，推进保障性租赁住房落地。但从另一个角度说，占比超过90%、分散在无数业主里的房源，才是租房升级真正的希望所在——它量大价廉，天然分布，价格落差丰富，用户折叠，是“租购并举”不可替代的市场。
当然，由于它的天然民生属性，以及过往错误的发展方向，这个市场限制颇多，比如限定的租金增长率、租金差价、限定的租金贷模式……这些，也让这个规模巨大的“蓝海”市场，变得不那么性感。
贝壳省心租就是在这样的背景下出场的——这家居住平台巨头的重新出击，带来了一种新模式。
“省心”逻辑
什么是“省心租”？
对业主而言，“省心租”意味着一个“稳定、可靠、省心的房源托管机构”。“省心租”提供的托管服务不仅能加快房源出租速度，保障租金，为业主提供稳定的收益，还能替业主在租前租后各类事务省时省力。
在“省心租”模式下的房源，业主可以获得的租金收益是稳定、有预期的，可以实现按期打款。同时，房源的日常的招租、物业交割、邻里纠纷、空置期物业、维修事项都由贝壳租房打理，能够帮助业主节约时间和精力。
此外，“省心租”还为业主进行风险垫底，贝壳会通过大数据风控系统，识别租客不良记录，保障房屋资产安全。在房屋托管期间的空置、租金拖欠、房屋维护不当等风险均由贝壳租房承担。
而对租客而言，“省心租”的一套收房、定价、服务标准会为租客筛选、汇集区域内高性价比房源。所收房源均为整收整租，无加隔断、不分租。“凶宅、事故房、犯罪高发地、嫌恶设施附近房源”等八大类型的房源均处于禁收之列。省心租还对租金上浮设置上限，使得租金相对保持稳定，此外还提供涵盖保洁、搬家、维修等各类租后管家服务，以提升租客的租住体验。
这样的一套打法是如何运转，并可持续运营的？
资料显示，贝壳“省心租”会基于市场情况与交易数据情况，对不同房源取得该房源房屋成交周期的均值天数，并将其设置为“空置期”。业主签订省心租托管服务的合同后，即能确定除空置期外的合同生效期间获得的固定收益。与业主的合同生效后，“空置期”所带来的渠道成本、寻找租户成本和人工运营成本即转移到贝壳租房承担。收房后，贝壳再通过缩短“出房”所需的实际时间，与空置期打出时间差。
这意味着，贝壳租房在一开始就摒弃了“做二房东吃差价”的高租金溢价商业模式（即不恶性低价收房、高价出租，将租金溢价率控制在很低的水平），而是通过与贝壳房产经纪业务（门店和租赁经纪人）的深度协同，以及不断倒逼自身的平台能力、管理效率、服务品质，而达到整体业务的“微利可持续”——这是贝壳省心租的战略与商业模式选择。
具体的，贝壳省心租会对收房标准、出房周期效率、线上成交占比、服务反馈指标等极为关注，并通过房源、客源、服务效率与体验之间的动态平衡管理，推动了收房端以及出房端的规模化、高效化，打造一个品质、规模、效率的正循环。
这种严格采取限制自身出租房源涨价范畴的非溢价模式背后，是贝壳租赁效率能力和租后服务体验的核心支撑，也是贝壳重新入场的“底气所在”。
在管房源半年超3.5万套，成都等多地“跑通”
资料显示，运营半年来，截至2022年7月，贝壳省心租在北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、宁波、深圳8个城市服务和在管房源超35000套。其中，省心租在成都在管房源超过12000套。
贝壳租房成都站负责人肖振宇看来，实现成都的落地“跑通”有两个关键点：一个好房子能收得进来，第二租得出去，同时我们还能获取利润，实现微利可持续。
这些，如今在成都都已经“跑通”。
据了解，当前贝壳省心租收房离不开贝壳“一体”（即门店经纪人网络）的支持，通过联动给省心租推荐房源。省心租也通过激励机制调动一赛道经纪人的积极性，推动其向二赛道资管经理推荐房源。
具体服务方面，当业主有出租需求时，贝壳“一赛道”经纪人首先会进行评估，如业主情况更适合省心租，经纪人会通过专业建议向业主进行推荐，并交由“二赛道”（即贝壳租房）资管经理负责后续的合同签订等工作，另外租务管家也将提供后续的房屋设施维修等租务事宜。
贝壳租房成都资管经理徐丰琳介绍，我们出现过很多次这种画面，几个托管品牌同时在在业主家，希望能拿到房源的委托，通常我们的价格是比其他家低一点，但为什么很多业主还是会选择贝壳省心租？
“因为委托给我们的业主并不是单单为了收入，除了提供一年合理的收入情况下，我们还能提供安全兜底、收益兜底、专属管家服务、房子保养等多方面的服务。” 徐丰琳称。
比如，通常情况下，如果客户一旦发生了安全系列问题，走法律程序房东必须要承担的出租人责任。而在省心租模式下，虽然不是我们全责，但“省心租”提供出租人责任险，包括高空抛物、电路老化产生的爆炸等事故，能最大程度降低业主的损失。而收益兜底则意味着不管房子是否租出去，有无坏账，我们都能给业主提供稳定收益。专属管家服务也使得业主不用再操心包括房子退租、物业交割、房子保养等方面的琐事。
目前，贝壳省心租在成都在管房源超过12000套，整体出租率超过93%。这意味着，这么多省心租房源，几乎都是该区域内的高性价比房源，租客可以放心选择。
贝壳省心租不仅受到来自业主的认可，贝壳租房在成都也得到了来自主管单位的认同，就在今年7月6日，为支持居民将自有住房用于保障性租赁住房，成都市保障性租赁住房工作领导小组办公室发布《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》中，贝壳租房成都站（成都久伴住房租赁有限公司）成为成都市首批保障性租赁住房运营服务企业。
