近两年来楼市遇冷，稳定了下来，诸多房地产开发商相继暴雷，但是当时由于各方面条件限制，延期交房乃至楼盘烂尾等情况时有发生。为此，住房基础设施并不完善，岛游房产独家专访了贵州皓鑫律师事务所的创始合伙人——孙进忠律师，所以很多楼房遗留下了一些问题等待解决。像在一些市区，在“3·15消费者权益日”到来之际，楼层相对较高。由于早些年设施不完善，为广大网友整理了满满的法律干货，很多楼房没有安装电梯，为大家合法维护自身权益提供参考。
嘉宾简介：
孙进忠，尤其是对那些二三十年前的老房子来说，贵州皓鑫律师事务所创始合伙人/主任律师。
现任：
贵州省建设厅城镇化建设律师服务团成员
贵州省律师协会法律援助专业委员会委员
贵州省律师协会知识产权专业委员会委员
贵阳市律师协会财税法专业委员会副主任
贵阳市律师协会公益公共专门工作委员会副秘书长
贵阳市律师协会刑事专业委员会委员
贵阳市律师协会民事专业委员会委员
专访实录：
岛游房产：
从法律角度来看，没有装电梯，购房者有哪些方法或者途径，在现在是一个很头疼的问题。对此那些住在旧小区的业主们，可以用于甄别或者预判房地产商的经营情况，要求物业为他们安装电梯，从而避开高风险的房地产项目？
孙进忠律师：
对于大部分的购房者而言，一般只能通过公开的渠道查询房地产商的企业状态，从而间接判断房地产商的经营情况，但是这种方式并不一定完全准确判断房地产商的经营情况，毕竟准确分析判断一个企业的经营情况是需要系统分析该企业的财务经营数据，对于购房者而言，是无法获得房地产商的财务数据的。除非购房者是房地产商的股东或内部工作人员，有内部的信息渠道，然而这种情况不在我们讨论的范围之内。如果购房者想了解房地产商的经营状况，律师建议从以下几个途径了解进行查询：第一，通过大家都清楚的企查查、天眼查、工商红盾网、国家企业信用信息公示系统进行查询房地产商的基本信息、法律诉讼、经营风险、股东状况、知识产权、法定代表人、年审情况等。
第二，如果房地产商经营异常，则会在国家企业信用信息公示系统进行公示，此时，购房者需要高度警惕。
第三，通过中国执行信息公开网，可以查询到房地产商的被执行案件，如果房地产商存在被执行的案件，则需要高度关注案件类型及被执行金额。
第四，关注楼盘的历史变迁，对于烂尾楼盘，购房者一定要了解烂尾原因，避免再次陷入烂尾的困境之中。
岛游房产：
如果决定购买某房产项目，所签署的购房合同是固定模板吗，购房者是否有权要求修改合同条款？在签署购房合同时，应该注意些哪些方面，以最大限度保障购房者的自身权益？
孙进忠律师：
购房者决定购买某房产，所前述房合房一般是房地产商提供的格式合同，是固定的模板。从法律的角度，购房者作为缔约一方，当然有权要求修改合同条款，只是在购房实际状况中，房地产商允许修改合同条款的情况比较少，这个与缔约过程中的强弱地位有关。建议购房者在签署购房合同时，注意以下问题：
第一，关注房地产商有没有预售许可证，看看要购买的那栋楼有没有在预售许可证的范围之内；没有预售许可证的，购买房屋就存在风险。
第二，关注购房合同中的土地性质是出让还是划拨，土地使用年限是多长时间，这个关系所购住房的土地使用年限以及二手房的买卖。
第三，关注购房合同中的交房时间、交付标准、时间以及逾期交房、逾期解除合同的时间，对这些时间一定要明确于心，在约定的时间内行使权利，才能更好的维护购房者的利益。
第四，关注购房合同中的建筑面积、室内面积、房屋结构、户型图、项目总平图等约定，避免房地产商交付的房屋与约定的不符。
第五，关注购房合同中关于车库、阁楼等房地产商承诺赠送的约定，房地产商承诺赠送的面积，一定要写在合同之中，避免后期口说无凭。
第六，关注购房合同中关于物业服务的内容，了解前期物业协议中物业费的计费方式和计费标准。
岛游房产：
一旦在缴纳房款后，察觉了开发商或者所购项目的异常情况，所缴款项还可以退吗？购房者该如何利用合法手段最大限度的进行止损？
孙进忠律师：
缴纳房款后，察觉开发商或者所购项购的异常情况，是否可以退房款，应当按照购房者与房地产商签订的《商品房买卖合同》的内容分析判断，只有房地产商或者所购项购的异常情况导致触发了《商品房买卖合同》中房地产商对应的违约责任，才能根据《商品房买卖合同》中的具体条款主张相应权利。
开发商或者说购项目的异常情况，与房地产商《商品房买卖合同》的违约，是两个不同层面的情况。如果房地产商的违约行为满足《商品房买卖合同》约定的解除合同、退款退房的条件，那么购房者可以按照《商品房买卖合同》中约定的送达方式催告房地产商退款退房，或者直接提起诉讼。
岛游房产：
如果不幸遭遇延期交房，如何争取退款或者赔偿？除购房合同约定的违约金外，因延期交房导致的个人租房成本支出，可以要求房开进行赔偿吗？
孙进忠律师：
如果房地产商逾期交房，购房者可以按照《商品房买卖合同》的相关约定主张权利，必要时直接向法院提起诉讼。逾期交房的违约金，一般在《商品房买卖合同》有明确的约定，如果《商品房买卖合同》约定的违约金明显低于购房者的经济损失，购房者可以按照个人租房的成本向法院主张调高房地产商的违约金数额。
岛游房产：
当所购房屋因开发商资金断裂、甚至破产，而导致的房屋施工进度停滞、烂尾，购房者还需要继续还银行贷款吗行在这种情况下，购房者可以采取哪些合法手段，推进所购项目尽快复工乃至交房？
孙进忠律师：
“开发商资金断裂、甚至破产，导致的房屋施工进度停滞、烂尾”，与“购房者还需要继续还银行贷款”，是不同的事情，两者没有必然的因果关系。房屋烂尾，是开发商与购房者《商品房买卖合同》之间的事情；购房者偿还银行贷款，是购房者与银行《贷款合同》之间的事情；两者之间的法律基础不同，法律责任不同，不能混为一谈。对于购房者而言，应当按照《商品房买卖合同》中约定的时间，及时做出权利选择，要么退房退款，要么继续等待复工交房。房地产烂尾涉及众多购房人的权利，政府相关部门一般会介入解决，购房者应配合政府相关部门，维护自身合法权利的同时，妥善解决自身的合理关切。
岛游房产：
除了上面提到的，在购房、收房的过程中，站在律师的角度，还有哪些建议或者注意事项，可以提醒给到购房者吗？
孙进忠律师：
第一，证据意识。购房者在与房地产商打交道的过程中，一定要多采取书面形式，通过合法录音录像的方式保留沟通协调、主张权利的证据，与房地产商工作人员打交道时，应当核实是否确实为房地产商的工作人员。
第二，程序意识。购房者购房、收房的过程中，一定要看清房地产商要求签署的文件，每一个环节和程序，涉及的内容可能不同，购房者应当清楚房地产商要求签署的文件中的内容和事项，避免不当处置自己的权利。
第三，时间意识。《商品房买卖合同》中都约定了购房者行使权利的期限，购房者务必在约定的时间内采取符合合同约定的方式进行，避免拖过时间而丧失相关权利。
岛游房产：
在您的从业过往，是否有遇到过一些比较经典或者比较棘手的案例，可以分享给大家做参考和借鉴么？购房者作为弱势一方，在与开发商进行的过程中，都遭遇过哪些意想不到的困难，是否有可能在购房过程中，通过合法手段提前避坑？
孙进忠律师：
我们成功帮助购房者退还了购房定金。商品房买卖中，房开商通常要求购房者先交付部分购房定金，定金数额少则几万元，多则几十万甚至上百万的定金。然而，很多购房者在定金交付后，出现其他客观情况，不能购房了，尤其是双方磋商不成，没有签订正式的商品房买卖合同。我们经过分析，购房者签订正式《商品房买卖合同》之前，一般与房开商签订《认购协议》等预约合同。
预约合同是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约（正式的商品房买卖合同），都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。
过程中，最核心的困难是缺少证据，所以建议购房者在购房时，注意收集证据，以备不时之需。
感谢孙律师接受我们的专访，也期待相关主管部门对在售房地产项目的监管更加完善，让每一个购房者不仅能买得起房，还能按时搬得进房。