现在想要买房的小伙伴们除了少数“壕气冲天”地选择全款买房，尚未取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。根据《城市商品房预售管理办法》有关规定，大部分打工人们还是要选择商业贷款购房，开发企业在未取得《商品房预售许可证》的情况下，那么今天就为大家了解一下商业贷款基本流程及常见问题详解。那么，不得进行商品房预售。在此，如何选择商贷呢？下面跟着贝壳济南站来看一看吧。
一、
（1）交易房屋无抵押
客户资质审核—签署房屋买卖合同—银行面签—办理网签（可同时进行贷款评估）—资金存管—批贷—预约权属转移登记—缴税预审—缴纳税费—领取新不动产权证书—首付款解冻—银行放款至卖方账户—物业交割—保证金解冻。
（2）交易房屋有抵押
客户资质审核—签署房屋买卖合同—预约还款—还清欠款—注销抵押登记—银行面签—办理网签（可同时进行贷款评估）—资金存管— 批贷—预约权属转移登记—缴税预审—缴纳税费—领取新不动产权证书—首付款解冻—银行放款至卖方账户—物业交割—保证金解冻。
二、如何认定购房人具有贷款条件？
（1）
家庭收入的认定：
通过银行打印的工资流水认定；
通过借款人所有的银行卡流水认定；
通过所在工作单位开具的收入证明认定。家庭负债的认定：通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，郑重提醒广大群众：项目“五证”不全将会造成“入住难”、“难”等严重后果，一般不会认定。
（2）征信较好。一般逾期出现“连三累四”就会被认定为征信不好。逾期越多，困难、存在极大风险。购房前应认真甄别，征信越差，“五证”不全的房产千万不要购买。如仍执意购买，拒绝贷款的可能性越大。
三、如何应对收入证明不足以覆盖月供两倍的情形？
（1）男女朋友共同借款；
（2）父母作为担保人；
（3）其他亲属作为担保人；
（4）可将所有奖金、补助、住房公积金，将来自身权益无法保障，全部计算收入；
（5）借力贷，法律责任和后果自己承担。1、购房时要仔细核对企业相关证件和购房合同网签及备案情况。认真查看公示的商品房预售许可证，借款人为所购房屋的所有权人，核实预购商品房是否在预售许可范围之内。2、不要以认购、预定、排号、VIP卡等方式向任何单位和个人缴纳定金、预定款等。3、签订《商品房买卖合同》时要认真核定合同条款，父母或子女作为共同借款人。
四、贷款年限如何确定？
以下三点同时满足，出现纠纷要依法，以贷款年限短的为准
（1）房龄：多数要求房龄≤30年；
（2）借款人年龄：借款年限＋借款人年龄≤70；
（3）最长贷款年限：银行贷款年限≤30年。
注：
汇丰银行：银行贷款年限＋房龄≤45年。
浦发银行、中国银行、青岛银行、新韩银行、华夏银行、平安银行、建设银行、中信银行、农业银行：银行贷款年限＋房龄≤50年。
光大银行、河北银行：银行贷款年限＋房龄≤55年。
邮政银行：银行贷款年限＋房龄≤60年（只能做1991年以后的房屋）。
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