前几天润玺二期选房结果出来了，桥下空间越来越受到社会的关注。开发利用好这些“剩余空间”，去化率大概85%，让原本不被注意的城市“角落”发挥功能、焕发生机，怪不得开华润要留一手，可以更好满足市民对城市高品质公共空间的需求。近些年广州市提出“桥下空间品质化使用”的概念，如果四栋齐开，海珠区住建局摸查出新港东路-科韵路桥底、新港东路-华快路桥底、昌岗路桥底、工业大道桥底、江湾路桥底等五处地理位置重要，去化更差，但存在闲置、空间低效、桥底涂层老旧，那场面就真难看了。
市场用脚投票，光照不足、空间压抑、景观效果不佳问题的桥底空间，润玺二期的销售情况，探索桥下空间提升利用的新路径。上述桥底空间旧状：海珠区住建局通过组建专家团队实地考察、评估、方案论证，让我不得不感叹，将功能用房、绿化休闲、景观小品等服务性项目“嵌入”其中，深圳购房者历经楼市千锤百炼，精心谋划新形式的桥下空间，精得狠！
在大横盘背景下，制定了改造策略：功能利用充分利用桥底低桥区域空间，如果是为投资转手，润玺二期2025年交房，要多锁定3年，7年多的持有成本，流动性大大降低；如果是为了自住，噪音、高容积率、地铁距离，华润城一二三期还更宜居，最近华润城二手房的成交价也在全线下滑。
根据最新的成交数据，华润城一期、三期已经成交单价已经接近15万/平，华润城二期最近成交单价在16万/平左右。
我们再看看在售，华润城一期一套83平2房的业主最近急降价200万，报价1300万只卖这周；三期有套89平2房业主报价1400万，西南朝向，单价15.7万/平，这些2房最高点时成交单价在19万/平左右，小区个别户型曾经突破20万/平。网红华润城二手房价格大跳水，想买二手房的朋友可以关注一下。
我们先看看华润城一二三期小区与户型的详细情况。
华润城润府一期
华润城润府一期2016年入伙，占地约3.9万平米，建筑面积约28万平米，绿化率35%，车位比约为1:1.1，密度比较大，花园小，日常活动空间有限，不过也做了室外、室内泳池。
小区总共9栋，呈窄C型分布，最宜居的是3、4、5栋，小区中间位置安静，中层以上前后视野都无遮挡；1栋是公寓，1、2栋都临沙河西路，眺望不远处的北环沙河立交，噪音明显，不过景观不错，看塘朗山和沙河公园，2栋楼下联通大沙河走廊，算是润府一期的后花园；6栋户数较多，7、8栋视野一般，前后都有遮挡。
一期所有户型都方正、客厅出阳台，带赠送（入户、生活小阳台），包含82-240平的2-4房，1栋公寓不介绍。
2房
华润城一期82平2房皆可改造成房，市场价在1200-1300万左右较为合理，因性价比相对较高，比较受“豪刚”客户喜欢。
82平2室2厅1卫，分布于3/4/5栋A/B户型，户型方正，客厅正出阳台，朝向一般，视野不错，A户型朝东北，B户型朝西北，基本10楼以上无遮挡，目前8套在售，业主报价1300万起，最近一套成交在11月，成交价为1240万，是华润城一二三期总价最低的户型。
83平2室2厅2卫，分布于7/8栋的A/B户型，户型整体方正，客厅正出阳台，朝向一般，视野一般，优势是2个卫生间，A户型朝东北，B户型朝西北（看科苑学里高层视野稍好）。目前2套在售，报价1600万起，近期无成交。
3房
华润城一期的三房分4种户型，89平、87平、113平、125平，都是2卫，89平3房2卫户数多，分布广，成交相对活跃，125平3房市场定位相对尴尬，相对冷门。
89平3室2厅2卫，分布于6栋和3/4/5/7/8栋的C/D/E/F户型，超1000户，小面积实用三房，今年成交较冷。户型方正，客厅正出阳台，竖厅设计，主卧带卫生间，6栋朝向多样，且个别楼层的生活阳台比较不方正，厨房采光一般，3—8栋分东南和西南朝向。这种房适合对品质要求较高的刚改客户，目前31套在售，业主报价1550万起，上套成交在11月，成交价约为1620万。
87平3室2厅2卫，分布于2栋2单元C户型，户数较少，户型方正，客厅正出阳台，西南向看花园，竖厅设计，赠送面积多，主卧带卫生间，空间大，次卧赠送一个内阳台，可改成4房，厨房是暗厨，可改成开放式。目前5套在售，业主报价1780万起，近期无成交。
113平3室2厅2卫，分布于2栋1单元C户型，户型方正，客厅正出阳台，竖厅设计，双龙抱珠，西南向看花园，主卧带卫生间，厨房带生活阳台，面积比较大，业主一般会自行改动。目前无在售，近期也无成交。
125平3室2厅2卫，分布于2栋D户型，正规大三房，户型方正，客厅正出阳台，西南向，看花园以及城市景观，主卧套房设计，带衣帽间和卫生间，双卧室均朝西南向。目前4套在售，业主报价2400万起，近期无成交。
4房
华润城一期的4房因总价相对较高，成交一直以来都没那么活跃。
132平4室2厅2卫，分布于2栋B户型，户型方正，客厅正出阳台，竖厅设计，朝向一般但景观不错，东北向无遮挡看大沙河公园，楼下是沙河西路，有噪音干扰，主卧套间设计，厨房带一个阳台。目前3套在售，业主报价2450万起，近期无成交。
165平4室2厅3卫，分布于2栋A户型，户型方正，客厅正出阳台，竖厅设计，东北向无遮挡看大沙河公园，楼下是沙河西路，有噪音干扰，双套房豪华设计，个别楼层带40平左右的L型大阳台。目前4套在售，业主报价2700万起，近期无成交。
华润城润府二期
华润城润府二期2018年入伙，占地约2.7万平米，总建面约24.3万平米，容积率7.26，车位比约为1：1.1。
二期内部品质要比一期好很多，精装交房，从外立面也能感受到二期更有豪宅气息，不过，小区花园面积小，又是超高楼栋，空间感、私密性比一期差一点，四面被小区和写字楼包围，采光、视野整体也一般。
小区共6栋，为A-F栋，其中F栋是大面积的公寓，户型涵盖了81-190平的2-4房，小区内部有设计多功能空间，比如游泳池、茶室、健身房、书吧等。
2房
81平1+1室1厅1卫，分布于C栋05/06户型，二期最小的户型，户型方正，客厅正出阳台，竖厅设计，西南向看写字楼，近小区门口比较嘈杂，开放式厨房设计，主卧带衣帽间，入户旁边是小卧室（无明窗）。目前3套在售，报价1400万起，近期无成交。
89平2室2厅1卫，分布于D/E栋的04/05户型，户型方正，客厅正出阳台，竖厅设计，明厨明卫，厨房带生活阳台，西南向，高楼层可越过大冲都市花园看南山区城市景观。目前5套在售，报价1500万起，8月份有套超高层成交价约为1650万。
89平2室2厅2卫，分布于A/B/C栋的03/04户型，户型方正，客厅正出阳台，竖厅设计，东南向看大冲城市花园，视野受限，主卧多一个卫生间，功能性更强。目前11套在售，业主报价1500万起，近期无成交。
3房
150平3室2厅2卫，分布于A/B/C/D/E栋的01/02户型，户型方正实用，横厅设计，客厅大阳台，送入户和生活阳台，主卧带衣帽间。A/B/C栋01户型西南朝向看花园安静，D/E栋02户型朝东南看花园也比较安静。目前8套在售，业主报价2500万起，最新一套成交在11月，成交价在2450万左右。
4房
190平4室2厅3卫，分布于A/B栋的05、D/E栋的03户型，05户型西南向，03户型东南向，户型方正，客厅正出阳台，竖厅设计，双龙抱珠，3卧室均偏南朝向，双套间设计，主卧带衣帽间和卫生间，明厨明卫，厨房带生活阳台，D栋临路稍微吵一点。目前6套在售，报价3300万起，11月份有套成交价在3380万左右。
华润城润府三期
华润城润府三期2020年交房，总占地面积约3.4万平米，总建筑面积约为30.2万平米，容积率6.34，车位比1：0.7（公寓户数多）。
小区由1-6栋组成，其中1栋分A/B座，3栋是公寓，4/5/6栋为53层超高层建筑，比1A、1B、2栋都要高，呈现“东高西低”的阶梯状形态。
华润城润府三期只有3个面积(89平、150平、190平)的户型，分东南和西南两种朝向，公寓不介绍。
2房
89平2室2厅1卫，分布于1栋AB座2座5座6座04/05、4座03/04/05/06户型，除4栋03/04户型为东南朝向外，其他均为西南向。户型方正，客厅正出阳台，竖厅设计，明厨明卫，厨房带生活阳台。1/2栋看水厂，近铜鼓路相对较吵，5/6栋看花园，相对安静，4栋03/04户型东南向看科华学校，近大冲二路，也有噪音。目前17套在售，业主报价1400万起，上一套成交在11月，超高层，成交价在1400万左右。
3房
150平3室2厅2卫，分布于1/2/4/5/6栋的01/02户型，户型方正，客厅正出阳台，横厅设计，赠送入户以及生活阳台，明厨明卫，双卧室均朝南向，主卧套房设计，带衣帽间和卫生间，01户型西南向，02户型东南向。目前14套在售，业主报价2600万起，上半年最高峰时有套超高层成交价在3200万左右。
4房
190平4室2厅3卫，分布于1/2/5/6栋的03户型，户型方正，客厅正出阳台东南向，竖厅设计，卧室居于客餐厅两侧，3卧室均东南朝向，双套间设计，主卧带衣帽间和卫生间，明厨明卫，厨房带生活阳台。1/2栋看花园安静一些，5/6栋看科华学校，高楼层可看沙河高尔夫以及海景。目前6套在售，业主报价3450万起，最近一套成交在11月，成交价在3080万左右，低楼层。
华润城三期的户型与二期的户型整体相似，小区品质与内部配套也没有太大区别，三期楼间距较宽，周边没有太高的建筑物遮挡，小区整体在视野以及采光方面略胜一筹。
总的来说，二三期容积率虽比一期高，但是楼龄更新且小区品质更高，有豪宅气息，在去年年市场火热时期，二三期的市场均价也比一期高一些，但在如今的市场环境下，一二三期成交价齐跌，现今成交单价基本持平，差距不大。
华润城之所以受追捧，无疑是看中华润的品牌、项目所处的地段和所带的配套，学位也是一个看好因素。
时间也证明了首批买家们的选择没有错，比如一期开盘时间为2014.10——2015.7月，开盘均价在4.75-6.5万；二期开盘时间为2015.10——2016.9月，开盘均价在7.5-8.4万（含精装）；三期开盘时间在2018年下半年，开盘均价在8.5万，和如今的市场单价一对比，它们的涨幅都非常惊人。
可如今的深圳楼市不比当年，深圳买家想依靠打新复制华润城的“暴富神话”几乎不可能。如今润玺二期备案均价在13.2万/平，在大横盘背景下，此时投资进场，从成本以及回报等角度来看不算划算。
如果是奔着自住去的“高薪园”的白领们，看看二手房呀，毕竟看得见摸得着！